汤玉祥向同行伸手,绿都地产的融资通路遇阻?

曾树佳2021-06-10 09:58:40来源:乐居财经

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??在宇通集团内部,有一种说法:“中国道路上奔跑的3辆客车中,就有一辆是宇通客车。”他们道出了世界最大客车生产基地的自信。

??然而,作为宇通的兄弟公司,绿都地产在地产圈内的地位,却逊色不少。多年来,它历经多次转型,错过了规模发展的时机;如今,它不得不重提制造业的思维,寻求发展的转机。

??对于绿都地产来说,资金是头等大事。5月末,它将旗下绿杉置业、绿祥置业、绿盟置业3家子公司的100%股权,都质押给了河南绿合威尼斯人捕鱼开发有限公司(简称“河南绿合”),获得了3笔共计6000万元的融资款。

??质权人河南绿合,是绿城威尼斯人捕鱼间接持有的子公司。

??以往,绿都地产都偏向于把旗下项目,质押给中原银行、百瑞信托、万向信托等金融机构,但此次却质押给了房企同行,表明它正在拓展更宽的资金渠道。今年以来,它已产生了5笔股权出质,相比于去年,次数更为频繁。

??二十年间,汤玉祥对地产板块殚精竭虑,既通过不同方式为其输血,又曾为它引入职业经理人的明星团队,只是结果都不尽如人意。他布下的地产局,前路仍不明朗。

??上市的“执念”

??汤玉祥对旗下的地产业务,进行着持续的腾挪与重构。

??绿都地产成立于2002年,起初由宇通集团持股100%,后转由郑州通泰志合企业管理中心(有限合伙)(简称“通泰志合”)、郑州亿仁实业有限公司(简称“亿仁实业”)共同持有。

??而汤玉祥则通过通泰志合、亿仁实业,最终拥有绿都地产的实际控制权。

??由此看来,绿都地产、宇通集团,似乎成为了两条独立的业务脉络,但两者之间仍是“打断骨头连着筋”,在运营、资金层面也颇有往来,交织在了一起。

??宇通集团依靠宇通客车、宏盛科技等上市平台,开展着客车、重工业务。然而,宇通汽车旗下仍存在一些地产开发公司,例如郑州崇信置业有限公司(简称“崇信置业”)就是其中之一。

??四年前,宇通客车宣称,由于生产基地位于郑州国际物流园内,距离市区较远、配套不成熟,因此计划投资39.88亿元建设职工安置房。而安置房项目的主体公司,正是崇信置业。

??不过,后续因为没有开发团队,上述项目都委托给了绿都地产,进行开发管理。

??按照宇通汽车的说法,它将“选择合适的地块参与招拍挂,确定项目投资计划和预算后,委托绿都地产开展项目开发、建设及销售等工作。”换个角度看,这似乎在为绿都地产的业务加成。

??此外,往日里绿都地产的多项融资需求,也都是宇通集团挺身而出,为其提供担保。

??乐居财经查阅获悉,截至2020年末,宇通集团对外担保余额24.46亿元。它涉及的9宗对外担保中,就有7宗与绿都地产有关,金额共计23.84亿元,占比97.46%。

??除了利用集团、关联公司资源,充实地产板块之外,汤玉祥也早就有了将绿都地产推上资本市场的想法。2015年10月,绿都地产曾启动A股上市筹备工作,并在河南证监局获辅导备案,组织申报材料。只是后续没了消息。

??2019年,绿都地产通过西藏德绵,将上市公司汇通能源揽至麾下,外界猜测其有借壳之意。虽然,它后来否认了这一说法,但一系列的草灰蛇线,足以表明它正在培育另一个地产的“轮子”。

??停止了铜贸、剥离了风电业务之后,汇通能源收购了绿都地产的子公司绿都商业,还与绿都地产共同出资10亿元,设立了上海绿嘉地产有限公司,直言这项投资“符合公司未来发展和业务管理需要” 。

??而为了解决汇通能源威尼斯人捕鱼业务的资金缺口,绿都地产为其提供了15 亿元的担保,以及20 亿元的关联方借款。

??今年6月2日,汇通能源的注册资本从1.47亿元增至2.06亿元,它的存在,无疑是绿都地产眼中的“战略纵深”。但绿都地产后续是否将地产资产,全部注入汇通能源,外界无从知晓。

??晃动的“内阁”

??绿都地产的每一次职业经理人更迭,都主导着不同的发展阶段,期间大开大合的戏码,不断上演。

??成立之初,它在三四年间,仅开发了郑州市百年德化商业项目、濮阳市九天城住宅项目;直到2006年,绿都地产才迎来了公司的第一任职业经理人赵岩,他曾是河南开祥天城置业的总经理。

??不过,据说后来赵岩的地产经营思路,与公司脱胎于宇通的制造业思维有所出入;因此,他在履职七年后,转身离职。

??为了让自己的地产版图有所突破,汤玉祥坚持继续引入职业经理人,与外界接轨。

??2015年前后,地产圈掀起了一轮规模竞速。那时候,因引入明星管理团队,而备受关注的中小房企并不少见。前有重庆新鸥鹏一掷千金引入李占洪、张雪樵等,后有汤玉祥请出了“龙湖三剑客”。

??在汤玉祥的亲自举荐下,冯劲义出任绿都地产总经理,成为公司掌舵人。随后,前俊发地产CEO周德康、前新华都地产总裁赵男男,也加入了进来,成为公司董事。三人都有过在龙湖任职的履历。

??他们分工明确,冯劲义负责投资和战略布局,周德康负责产品研发及项目规划,赵男男负责商业不动产和创新。而且,他们都以合伙的身份,参与绿都的项目。

??比如,三人合伙成立了上海嘉禹投资有限公司(简称“嘉禹投资”),跟投公司的地产、民宿、酒店、旅游和新业务项目。在上海的绣云里项目中,嘉禹投资与绿都地产所持的股份,就分别为49%和51%。

??凭借职业经理人明星团队的“光环”,绿都地产开启全国化布局,加速进入一二线城市。2015年,该公司实现销售额106.2亿元,首次跻身全国百强。

??然而,此后三年间,绿都地产的销售额均未能突破两百亿,在业内的排名踟蹰不前,甚至掉落至百名开外。2018年上半年,赵男男、周德康、冯劲义等人先后悄然离场。

??经此一役,汤玉祥进行了另一番反思,错过了地产规模上升的黄金时间段,他似乎不再信任外来引进的人才。于是,他随后提拔了跟随自己多年的“老臣”杨张峰,掌舵绿都地产。

??杨张峰在宇通任职已有20余年,曾任宇通客车财务中心主任、宇通集团办公室主任、董事、总裁助理兼财务总监等职务。

??接手绿都地产后,他曾与汤玉祥探讨过公司的前景,最后决定“先做强再做大”,不冲千亿,并“向制造业转型”。由此,绿都地产的发展图景,又被重新“描绘”了一遍。

??截至2020年末,该公司的总资产约457亿元、净资产约95.8亿元;去年,其实现销售额260亿元、营业收入约115亿元、净利润约5.5亿元。以此计算,它的净利率仅为4.78%。

??这对于走中高端路线、强调财务平衡、精细化管理的绿都地产来说,显然还不能有力地证明自己。

??安内攘外

??汤玉祥的个人经历,颇具传奇色彩。

??他出生于物质并不充盈的五十年代,小时候几乎都处于半饥饿状态。最惨的时候,连树皮都吃不上。但这也磨炼出他较强的意志。

??1970年,他从技术学院毕业,年仅16岁的他,辗转700多公里,跑到河南郑州客车厂做了一名车间工人,后因肯吃苦且能干,一路做到了产品研发负责人。

??改革开放后,各地民工开始大批涌入城市,汤玉祥看到了迁徙潮带来的商机,于是他带领车间一班人马开发出国内第一款卧铺客车,并很快打开了销售市场。他也因此跃升为公司的副总经理。

??后来,他带领客车厂,完成了从国有企业向股份制企业的过渡。2004年初,以汤玉祥为首的管理层,取得了对宇通客车的控制权。彼时,宇通已坐稳国内客车行业的头把交椅。

??以宇通客车工厂的搬迁用地作为土储,汤玉祥等人有了涉足地产开发的条件,随后便设立了绿都地产。

??创业成功后,汤玉祥较为注重成果共享。无论是宇通集团,还是绿都地产,都由通泰志合、亿仁实业持有;在通泰志合之上,分布着37个以“通泰人合”命名的合伙平台。

??而通泰人合的实际控制人,正是汤玉祥、曹建伟、杨张峰、张宝锋、卢新磊、游明设、谢群鹏等7名自然人。除了汤玉祥之外,另外六人也大多是宇通的元老人物。

??比如今年1初刚刚接替王建军,进入持股行列的卢新磊,他从1998年就进入宇通,历任底盘车间主任、生产处处长、总经理助理、生产质量总监、物流部副部长等,现为宇通集团党委副书记兼集团纪委书记。

??以“人合”“志合”之名表明态度,汤玉祥对内实施共享机制,对外也开启了地产的合作模式。

??乐居财经查阅获悉,在绿都地产的对外投资列表中,多家子公司均由它与其他房企合资成立。比如,其与保利、金科共同持有的洛阳都利置业,与中梁共同成立的洛阳绿淳置业等。

??近来,绿都地产更是连续将旗下公司,质押给绿城,获得相应的资金,拓展着自身的合作模式。

??目前,绿都底下共有郑州、上海、杭州、洛阳、合肥等五个事业部,主要围绕以上海为主的长三角,以郑州、洛阳为首的中部区域,进行布局。

??此前,杨张峰在一次访谈中,明确“一定会坚持做地产”。这说明即使在绿都地产发展并不顺畅的情况下,他们也不会放弃该板块。

??今年以来,集中供地之下,绿都地产在郑州、杭州等多有拿地,显示了其扩储的欲望。只是,在“安内攘外”之后,汤玉祥或许还将在地产路途上,面临挑战。

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